Art. 66
(Art. L. 353-20, L. 442-8-1
et L. 442-8-2
du code de la construction et de
l'habitation)
Clarification du statut des sous-locataires
Cet article, qui reprend très largement le contenu d'une disposition du projet de loi d'orientation relatif au renforcement de la cohésion sociale (article 21), a pour objet de préciser les dispositions applicables aux contrats de sous-location conclus au profit des personnes les plus démunies.
Ce dispositif vise à clarifier en particulier le régime juridique applicable aux contrats de sous-location lorsqu'un organisme public, tel que le CCAS, ou une association loue un logement afin de le mettre à disposition des familles défavorisées et se porter ainsi comme garant.
Le paragraphe I de cet article clarifie le régime juridique applicable aux sous-locataires lorsque les bailleurs, autres que les organismes d'HLM, ont loué des logements conventionnés au titre de l'APL :
- à des centres communaux d'action sociale,
- à des associations déclarées ou d'autres organismes agréés visant à sous-louer des logements aux personnes déshéritées (art. L. 442-8-1 du code de la construction et de l'habitation),
- à des associations déclarées visant au logement temporaire des jeunes et aux établissements publics assurant le logement des étudiants (art L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation).
Cette clarification du régime juridique applicable à ces contrats de sous-location prend trois formes :
- l'assimilation générale des sous-locataires aux locataires, notamment pour le bénéfice de l'APL ;
- l'application aux contrats de sous-location des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs . Certaines dispositions de cette loi ne sont toutefois pas applicables aux contrats de sous-location : règles de cession du contrat de location, réglementation de la durée de location, congé donné au locataire, règle de majoration du loyer en cas de travaux, montant du dépôt de garantie, modalités de fixation du loyer, règles concernant les charges récupérables ;
- l'application aux contrats de sous-location de certaines dispositions des conventions mentionnées à l'article L. 351 du code de la construction et de l'habitation : durée minimale des baux et conditions de leur résiliation ou reconduction, fixation et évolution des loyers, détermination des charges, obligations des bailleurs par rapport aux organismes liquidant et payant l'APL.
Il est cependant précisé que « les locataires peuvent donner congé à tout moment à leurs sous-locataires » dans deux cas :
- si les sous-locataires de centres communaux d'action sociale, d'associations déclarées ou d'organismes agréés visant au logement des personnes défavorisées ont refusé une offre de logement définitif correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités ;
- si les sous-locataires d'associations se consacrant au logement temporaire des jeunes ou d'organismes visant au logement des étudiants ne remplissent plus les conditions d'âge ou de statut permettant d'accéder à ces logements.
Le paragraphe II de cet article vise à permettre aux organismes HLM de louer à des organismes qui pourront en effectuer la sous-location « meublée ou non meublée » : il s'agit de lever une ambiguïté de la législation actuelle, laquelle interdit aux HLM de louer en meublé ou de sous-louer en meublé ou non meublé (art. L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation). Il s'agit ici de mettre le droit en accord avec les faits, la pratique des locations et sous-locations en meublé tendant à se développer.
Le paragraphe III de cet article précise le régime juridique des contrats de sous-location de logements loués dans le parc social des organismes d'HLM par des associations, CCAS ou d'autres organismes.
Le régime juridique applicable à ces contrats de sous-location reprend les deux premiers principes détaillés au paragraphe I, pour le cas des logements conventionnés au titre de l'APL : assimilation des sous-locataires aux locataires et application des dispositions précitées de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 .
Ce paragraphe prévoit également l'application à ces contrats de sous-location de certaines dispositions mentionnées dans les articles L. 441-3 à L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, à l'article L. 441-1 de ce même code et dans la loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948 : règles régissant le supplément de loyer de solidarité, fixation des loyers HLM, détermination des charges récupérables, conditions de ressources permettant l'accès à un logement HLM.
Ce régime souffre toutefois de deux exceptions :
- les sous-locataires perdent le bénéfice du droit au maintien dans les lieux s'ils refusent une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités ;
- les personnes qui sous-louent une partie de leur logement à des personnes âgées ou handicapées sont exclues de ce régime.
L'Assemblée nationale n'a apporté qu'une simple modification rédactionnelle à cet article lors de son examen en première lecture.
Votre commission vous demande d'adopter cet article sans modification.