B. UN PARC RÉSIDENTIEL DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS QUI REPRÉSENTE DÉSORMAIS UNE PART MARGINALE DU PARC RÉSIDENTIEL FRANÇAIS
Le corollaire de la faible exposition financière des investisseurs institutionnels dans le domaine de l'habitat est le poids faible, sinon marginal, de leur parc de logements rapporté à l'ensemble du parc résidentiel français. Les quelque 200 000 logements possédés par les investisseurs institutionnels représentent :
- moins 3 % du parc locatif libre ;
- moins de 2 % du parc locatif total ;
- moins de 1 % du parc des résidences principales .
Source : DHUP, d'après les comptes du logement.
Lecture : La propriété occupante représente 57,9 % du parc des résidences principales, 16,9 millions de logements sur un total de 29,2 millions. Le parc locatif occupé comprend 5,2 millions de logements sociaux et 7,2 millions de logements du secteur libre. Au sein de ce dernier segment, la location par des bailleurs personnes physiques représente 7 millions de logements, soit 97,2 % du parc locatif libre.
Cet étiage très bas du parc locatif des investisseurs institutionnels résulte du désengagement massif intervenu à partir du début des années 1990 . En 1992, les investisseurs institutionnels possédaient encore 13 % du parc locatif privé, soit autant qu'au début des années 1980. Ensuite, cette part a décru de façon forte et continue pendant dix ans, pour tomber à 6 % en 2002 2 ( * ) . Ce recul s'est poursuivi à un rythme plus faible jusqu'à la fin des années 2000, jusqu'à se stabiliser au niveau qui est toujours le sien aujourd'hui, de l'ordre de 3 % du parc locatif libre. Exprimé en nombre de logements, ce désengagement correspond à une contraction du parc locatif institutionnel de près de 250 000 logements entre 1992 et 2002, puis de 200 000 autres dans les dix années suivantes.
Aujourd'hui, le parc résidentiel locatif détenu par des personnes morales ne comprend plus qu'un peu plus de 200 000 logements 3 ( * ) .
Évolution depuis 1984 de la répartition
du parc entre propriétaires occupants et propriétaires bailleurs
de logements en France
(en milliers de logements)
Source : DHUP d'après Compte du logement.
* 2 Cinquante ans d'évolution des conditions de logement des ménages, Alain Jacquot, in Données sociales : La société française, 2006.
* 3 Les chiffres livrés ici concernent la réduction du parc locatif des investisseurs institutionnels, pas du parc total de logements détenus par des personnes morales hors bailleurs sociaux. Le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur de l'immobilier résidentiel va en effet bien au-delà de leur retrait observé dans le parc locatif. Parallèlement à la baisse du parc locatif institutionnel dans les années 1990-2000, on observe aussi une baisse extrêmement forte des occupations de logements à titre gratuit, mouvement qui correspond pour une part difficile à évaluer mais sans doute importante à la disparition de logements de fonction mis à disposition de leurs employés par des personnes morales. La part des « logés gratuitement » est passée de 7,2 % en 1996 à 2,4 % aujourd'hui. Exprimée en nombre de logements, le recul de la mise à disposition gratuite de logements à leurs occupants est de l'ordre de 800 000 unités en trente ans : on comptait 1 500 000 logements occupés à titre gratuit en 1986, contre seulement 700 000 en 2016 (cf Le parc de logements en France au 1 er janvier 2016, Céline Arnold, Insee Focus No 73, décembre 2016). Si on ajoute la réduction du parc locatif institutionnel à la baisse du nombre de logements mis à disposition gratuitement par des personnes morales, c'est près de 1 million de logements qui sont en réalité sortis du parc des investisseurs institutionnels.