B. LA DÉTERMINATION DE LA DEMANDE ÉLIGIBLE ET DU NIVEAU DE PRIX PAYÉ PAR LES LOCATAIRES
1. La demande éligible
La détermination de l'offre de logements sociaux ressort, quels que soient le pays et la nature de l'aide publique, des pouvoirs publics nationaux ou régionaux.
L'attribution des logements est, quant à elle, généralement du ressort de l'organisme, ce qui n'exclut pas la réservation d'un certain quota de logements attribués directement par les autorités locales (c'est le cas en France, mais aussi en Allemagne (partie ouest). Italie, Espagne, Royaume-Uni, Pays-Bas et Danemark).
La détermination de la demande éligible est généralement conditionnée au respect d'un niveau de revenu plafond, de façon à assurer l'affectation des logements à une certaine catégorie de demande (Belgique, Espagne, France, Luxembourg, Portugal. Allemagne). Toutefois, ce principe n »est pas généralisable à l'ensemble des pays membres, puisque les parcs locatifs sociaux des Pays-Bas, du Danemark, de la Finlande, de la Suède, de la Norvège et du Royaume-Uni sont ouverts à tout ménage, indépendamment de son niveau de revenu. Il s'agit en réalité plus de logements d'utilité publique (fonction généraliste) que de logements sociaux à proprement parler.
2. Le niveau de prix
La politique du logement social a pour objectif d'offrir aux locataires ainsi retenus un logement dont le niveau de prix soit inférieur à celui du marché.
Dans ce but, l'action sur les coûts de production du service de logement a été beaucoup utilisée dans le passé, lorsque les objectifs quantitatifs étaient prédominants. Elle a conduit à concentrer de nombreux ensembles de logements sociaux dans les zones périphériques à faible niveau de valeurs foncières.
A l'heure actuelle, l'essentiel de l'action réside dans le mode de prise en charge des coûts de financement de la production et de leur répercussion sur le prix du service de logement.
Différents moyens sont utilisés pour réduire le niveau du prix d'équilibre :
- soit le ramener à un niveau forfaitaire inférieur défini politiquement (loyer social), au moyen d'une subvention d'exploitation versée à l'organisme (Allemagne. Pays-Bas avant la réforme de 1995) ;
- soit le moduler directement selon le revenu et la taille du ménage (Belgique, Italie. Luxembourg. Portugal. Royaume-Uni. Irlande). Dans ce cas, une péréquation s'opère au sein de l'organisme entre les loyers bas et les loyers élevés. Toutefois, cette péréquation est souvent synonyme déséquilibre de gestion et de déficit d'exploitation ;
- soit l'imputer directement au ménage (France. Danemark, Suède Finlande. Royaume-Uni). Dans ce cas. le ménage est éligible à une allocation logement dont le montant est calculé en fonction du niveau du loyer, de la taille du ménage et du niveau des revenus.
Comment s'inscrit la politique du surloyer dans ce contexte général ?