3. Pour le développement de l'accession à la propriété
a) Les insuffisances des dispositifs existant
La troisième piste empruntée par le Gouvernement pour favoriser la mobilisation du parc privé concerne le développement de l'accession à la propriété des ménages modestes, encore trop faible malgré les mécanismes correcteurs mis en place.
En effet, si la part des ménages propriétaires augmente progressivement en France pour atteindre 56 % aujourd'hui, elle est encore largement inférieure à celle d'autres pays d'Europe : 82 % en Espagne et 69 % en Italie et au Royaume-Uni. Or, il apparaît que l'accès à la propriété est le souhait d'une très grande majorité de Français.
Évolution du nombre de propriétaires entre 1984 et 2002
( en milliers et en %)
|
|
1984 |
1988 |
1992 |
1996 |
2002 |
|||||
|
Propriétaires |
10.323 |
50,7 |
11.387 |
53,6 |
11.913 |
53,8 |
12.645 |
54,3 |
13.724 |
56,0 |
|
- sans emprunt en cours |
5.360 |
26,3 |
5.829 |
27,4 |
6.705 |
30,3 |
7.465 |
23,1 |
8.581 |
35,0 |
|
- accédants avec un emprunt |
4.963 |
24,4 |
5.557 |
26,1 |
5.208 |
23,5 |
5.180 |
22,2 |
5.142 |
21,0 |
Source : plan de cohésion sociale
Le prêt à l'accession sociale
Au côté des prêts conventionnés (PC), qui ouvrent doit, sous certaines conditions, au bénéfice de l'APL, le prêt à l'accession sociale (PAS) est réservé aux ménages les plus modestes. Pour cela, il est garanti par le fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (FGAS), créé par la loi de finances pour 1993 et alimenté par des contributions versées par l'État et les établissements de crédits qui y adhèrent. Il s'agit pour l'essentiel de banques mutualistes et d'établissements spécialisés à vocation sociale.
Les conditions applicables au PAS, trop strictes, n'ont pas permis au dispositif d'atteindre les objectifs fixés. C'est pourquoi il a fait l'objet d'une réforme en 2001, qui a permis d'en améliorer l'attractivité en élargissant les caractéristiques des logements éligibles et les paramètres financiers.
Cette réforme a eu pour conséquence une nette augmentation du nombre de prêts en 2002 (65.540, soit + 22,2 %), mais cette progression a rapidement stagnée dès 2003 et en 2004.
La location-accession
Le contrat de location-accession est une promesse unilatérale de vente, assortie d'un bail d'une durée comprise entre quatre et huit ans. Les opérations se déroulent en deux phases : pendant la phase locative, le logement est la propriété d'un opérateur auquel le ménage verse une redevance qui viendra en déduction du prix de vente, puis, pendant la phase d'accession, le ménage devient propriétaire et rembourse son emprunt.
La location-accession n'est guère utilisée que pour quelques dizaines de logements par an. En effet, la suppression du prêt d'accession à la propriété (PAP) a privé le mécanisme d'un financement adapté et plusieurs échecs ont eu un effet désincitatif, comme le montrent un récent rapport sur l'accession sociale à la propriété. 4 ( * )
La vente de logements sociaux
Enfin, le nombre de logements HLM vendus chaque année est trop limité, les bailleurs sociaux n'ayant jamais été très favorables à la cession de la partie la plus rentable de leur patrimoine (il s'agit majoritairement de logements récents et en bon état).
Nombre de logements sociaux vendus de 1996 à 2003
|
Années |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
|
Ventes |
6.443 |
9.857 |
5.825 |
7.838 |
7.951 |
5.934 |
11.041 |
7.508 |
Source : Union sociale de l'habitat
En outre, il est rapidement apparu difficile de faire payer des mensualités sur le long terme à des familles dont les revenus étaient souvent fluctuants, en raison des aléas du chômage et des séparations.
* 4 « Des formules innovantes pour encourager l'accession sociale ». Rapport au ministre de l'équipement. MM. Bernard Ailleret et Bernard Vorms. Avril 2003.