20. Ordonnance n° 2005-870 du 28 juillet 2005 portant adaptation de diverses dispositions relatives à la propriété immobilière à Mayotte et modifiant le livre IV du code civil
Cette ordonnance, qui comporte dix-sept articles répartis en trois titres, a été prise sur le fondement du c) du 7° du I de l'article 62 de la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer qui habilitait le Gouvernement à prendre les mesures nécessaires, en tant qu'elles concernent les compétences de l'État, à l'actualisation et à l'adaptation du droit applicable à Mayotte en matière foncière.
Ce texte, qui devait être pris au plus tard le dernier jour du trentième mois suivant la promulgation de cette loi, soit le 31 janvier 2006, a été publié dans le délai prescrit. Ses dispositions sont entrées en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, à l'exception de ses articles 1 er à 6 dont l'entrée en vigueur a été différée au 1er janvier 2008.
Cette ordonnance a donné lieu au dépôt d'un projet de loi de ratification devant le Sénat, le 18 janvier 2006, dans le délai, imparti par la loi d'habilitation, de six mois à compter de la publication de l'ordonnance.
L'objet de l'ordonnance du 28 juillet 2005 est de moderniser le droit relatif à la propriété immobilière dans la collectivité départementale de Mayotte. Datant, pour l'essentiel, d'un décret du 4 février 1911, les règles actuellement applicables à Mayotte apparaissent pour nombre d'entre elles désuètes et inadaptées . Cette modernisation se traduit par un alignement de principe sur le droit métropolitain , tout en conservant des règles spécifiques rendues nécessaires par les caractéristiques historiques et sociales particulières de Mayotte.
Le titre Ier de l'ordonnance, comprenant les articles 1 er à 6, modifie le livre IV du code civil relatif aux dispositions applicables à Mayotte des livres II et III de ce code -qui concernent les biens, la propriété et ses différents modes d'acquisition .
L'ordonnance maintient notamment le principe de l'application à Mayotte, sous réserve des adaptations actuelles, des règles du code civil relatives à la distinction des biens, à l'usufruit, à l'usage ainsi qu'à l'habitation. Il exclut toutefois désormais les articles 642 et 643 du code civil qui concernent l'appropriation des eaux des fonds. La rareté de l'eau dans ce territoire ultramarin justifie en effet l'appropriation de cette ressource par la collectivité publique et non par les propriétaires des fonds. Il s'agit, au demeurant, d'une reprise du dispositif déjà applicable dans les départements d'outre-mer (article 3).
L'ordonnance modifie également les conditions d'application à Mayotte des dispositions du code civil relatives aux modes d'acquisition de la propriété. Elles posent le principe de l'application des règles relatives au nantissement, aux privilèges et hypothèques, ainsi qu'à l'expropriation forcée et à l'ordre des créanciers. Des adaptations sont néanmoins prévues concernant notamment le privilège des salaires tel qu'il est prévu par l'article 2101 de ce code (articles 4 et 5).
Le texte soumis à ratification apporte surtout des novations importantes à Mayotte en matière d'immatriculation des immeubles et de droits sur les immeubles, en créant à cet effet un nouveau titre au sein du livre IV du code civil.
Le régime de publicité actuellement applicable, qui se distingue fortement du droit commun en ce qu'il est constitutif de droits réels et seulement facultatif, alors que prévaut en métropole un système de publicité obligatoire à caractère personnel et à effet simplement confortatif, apparaît comme une source de difficultés pratiques quotidiennes.
Aussi, afin de rapprocher le droit applicable à Mayotte de celui de la métropole, tout en conservant des adaptations liées à la situation locale, l'ordonnance :
- rend obligatoire, tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales, l'immatriculation des immeubles et l'inscription des droits réels immobiliers transmis ou constitués sur ces immeubles ;
- impose la rédaction d'un acte authentique préalable à la publication d'un droit réel immobilier au livre foncier de Mayotte ;
- simplifie et modernise les procédures administratives et judiciaires afférentes à la propriété immobilière (article 6).
Pour autant, les immatriculations accomplies sous l'empire du décret du 4 février 1911 modifié restent valables et les propriétaires concernés ne sont pas astreints à l'accomplissement de nouvelles formalités (article 14).
Il convient de souligner que la présentation formelle de ces dispositions au sein du code civil a été récemment modifiée par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés. Ce dernier texte a en effet déplacé l'ensemble des dispositions relatives à Mayotte au sein d'un nouveau livre V, sans que la substance des dispositions de l'ordonnance du 28 juillet 2005 ait été altérée. Néanmoins, les règles de la propriété immobilière applicables à Mayotte ont, de ce fait, partiellement fait l'objet d'une novation dès lors que les règles métropolitaines ont été profondément remaniées à l'occasion de la réforme opérée par l'ordonnance du 23 mars 2006.
Le titre II de l'ordonnance rend désormais applicables à Mayotte, sous réserve de diverses adaptations, des dispositions relatives au régime de la copropriété, à la concession immobilière et à la location-accession à la propriété en matière immobilière . Sont modifiées à cet effet :
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 d'orientation foncière ;
- la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.
Le titre III tend, pour l'essentiel, à conforter juridiquement la politique foncière pratiquée par la collectivité départementale de Mayotte en autorisant la cession gratuite de titres de propriété aux personnes titulaires de droits coutumiers individuels établis à Mayotte qui ont mis en valeur individuellement et durablement des terrains relevant du domaine de la collectivité départementale et en imposant au nouveau titulaire de requérir son immatriculation au livre foncier (articles 11 et 12).
Les dispositions adoptées par le Gouvernement rentrent pleinement dans le champ d'application de l'habilitation donnée. Elles n'appellent aucune modification de fond ou de forme . Néanmoins, cette ratification ne doit pas être considérée comme valant ratification implicite ou impliquée de certaines dispositions de l'ordonnance précitée du 23 mars 2006 relative aux sûretés. La ratification de ce dernier texte devra en effet intervenir de manière expresse et autonome.
Votre commission vous propose de ratifier cette ordonnance sans modification.