Question de Mme DES ESGAULX Marie-Hélène (Gironde - Les Républicains) publiée le 11/08/2016
Mme Marie-Hélène Des Esgaulx attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice sur l'application de certaines dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d'application.
Dans la pratique de vente de lots de copropriété, le notaire en charge de la vente adresse un questionnaire préalable, appelé état daté, destiné à faire le point notamment de la situation financière du vendeur eu égard au règlement des charges, travaux et frais qui lui incombent. Les justificatifs de ces frais sont, en principe, connus du vendeur qui a reçu les procès-verbaux des assemblées générales fixant le tarif des prestations du syndic.Cependant, il est rare de trouver des propriétaires ayant conservé la proposition de tarif joint à l'ordre du jour lors de la convocation à l'Assemblée générale. Certaines dérives existent, en particulier de la part des syndics qui facturent un honoraire de mutation par lot vendeur, alors qu'il s'agit d'une même vente comprenant plusieurs lots (par exemple un appartement, un parking et une cave). D'autre part, certains travaux décidés en Assemblée générale ne sont pas encore exigibles par le syndic, en raison de la décision de l'Assemblée générale programmant cette exigibilité future. Le pourcentage de syndics bénévoles augmente compte-tenu du tarif disproportionné pratiqué par la plupart des syndics professionnels.
Afin de remédier à ces dysfonctionnements, il pourrait être envisagé que l'état daté adressé au notaire comporte obligatoirement en annexe le tarif en vigueur voté par l'assemblée générale concernant le syndic en place et que la facturation d'honoraires de mutation s'applique par vente entre le même vendeur et le même acquéreur, alors que le nombre de lots compris dans la vente est indifférent. Par ailleurs, la loi pourrait rendre exigible, lors de la vente, la créance de travaux due par le vendeur dont l'exigibilité est postérieure à la date de la vente, et imposer une information dans l'état daté afin que le vendeur en acquitte le montant, soit par prélèvement sur le prix, soit par versement adjoint. Il conviendrait alors que la loi énonce ce principe d'exigibilité immédiate, en réservant la possibilité d'accord contraire des parties en connaissance de cause. Enfin, il pourrait être judicieux que la loi fixe pour le syndic professionnel un barème obligatoire avec un plafond pour les petites copropriétés, par exemple moins de 10 lots.
Dans ces circonstances et au regard de ces éléments, elle souhaiterait connaître la position du Gouvernement sur ces propositions de modification des textes en vigueur.
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Réponse du Ministère de la justice publiée le 08/12/2016
L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot sont imputables au copropriétaire vendeur. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » La ministre du logement et de l'habitat durable est chargée de la rédaction du décret instaurant le plafonnement des frais d'état daté et le conseil national de transaction et de la gestion immobilières a été saisi afin de faire toute proposition utile concernant les modalités de ce plafonnement. Cette consultation est toujours en cours. Le décret à venir devrait permettre de remédier à la majorité des abus tarifaires en la matière. Par ailleurs, l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que le syndic adresse au notaire chargé de recevoir l'acte de vente « d'un lot ou d'une fraction de lot », un état daté qui indique notamment, « pour le lot considéré », les sommes pouvant rester dues au syndicat au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel et des provisions exigibles des dépenses non comprises dans ce budget. La loi du 10 juillet 1965 précitée et son décret d'application font donc référence à un état daté par lot, ce qui permet théoriquement au syndic de facturer plusieurs états datés lorsqu'une même transaction porte simultanément sur plusieurs lots. La possibilité d'imposer la facturation d'un seul état daté par opération, par exemple lorsque l'acte porte sur un lot principal et un ou plusieurs lots accessoires, voire à moduler le plafonnement des honoraires en fonction de la nature du lot concerné, va être mise à l'étude. S'agissant de la répartition des charges entre l'acquéreur et le vendeur d'un lot, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 précise qu'à l'occasion de la mutation, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur et celui des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. L'article 6-3 du décret, précité, prévoit toutefois la possibilité d'une convention contraire qui n'aura d'effet qu'entre les parties à l'acte de vente. Enfin, l'article 721-2 du code de la construction prévoit qu'encas de promesse de vente, est portée à la connaissance de l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, l'information des sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur. Ces dispositions s'articulent avec les mentions contenues par l'état daté afin d'assurer une information complète des acquéreurs dès le stade de la promesse de vente, sans préjudice des aménagements conventionnels que les parties sont libres de négocier quant à la répartition des charges.
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