Question de M. GREMILLET Daniel (Vosges - Les Républicains) publiée le 26/04/2018
M. Daniel Gremillet attire l'attention de M. le ministre de la cohésion des territoires sur les inquiétudes avancées par les offices HLM sur les conséquences de la politique du Gouvernement en matière de logement social.
Lors du vote de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, les offices HLM, les collectivités territoriales et les entreprises du bâtiment et des travaux publics ont exprimé leur vive préoccupation suite à la baisse des aides personnelles au logement (APL) de 60 euros, dès le 1er janvier 2018, et à la compensation mise en place par une baisse de loyers dans le parc HLM par l'intermédiaire de la réduction de loyers de solidarité (RLS).
En effet, d'importantes ressources manquent aux offices HLM ce qui entrave leur capacité à développer et à rénover les logements et entraîne de manière latente une suppression d'emplois dans les entreprises travaillant pour les offices HLM. Pour Epinal Habitat, Office Public de l'habitat de l'agglomération d'Epinal, 2 780 foyers sont concernés par cette réduction de loyer soit une perte de revenus pour l'année 2018 de 1 330 000 euros. Cette somme équivaut à 25 % des travaux que l'organisme pourrait réaliser soit une masse financière de travaux évaluée à 5 300 000 euros. Cent soixante-dix logements seront donc privés de rénovation.
Par ailleurs, le système de péréquation visant à contrebalancer l'effet de la réduction de loyer de solidarité sur les bailleurs sociaux accueillant davantage de bénéficiaires APL que la moyenne nationale, comme cela peut être le cas pour Epinal Habitat dont 62 % des locataires bénéficient de l'APL alors que la moyenne française est de 54 %, n'a pas, pour l'heure, offert le montant de redistribution visant à réduire les inégalités entre les bailleurs sociaux, l'organisme craignant une faiblesse de compensation.
L'application de ces mesures se traduira nécessairement par un ralentissement significatif des constructions neuves, des réhabilitations et des entretiens du bâti existant au détriment de la qualité de vie de tous les habitants. En conséquence, il lui demande quelles réponses il entend donner aux inquiétudes des offices HLM, de leurs partenaires économiques et de leurs locataires.
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Réponse du Ministère de la cohésion des territoires publiée le 02/08/2018
Le Gouvernement a initié une réforme ambitieuse du secteur du logement social afin de le consolider et de le renforcer par des réformes structurelles. Cette réforme est fondée sur quatre piliers : l'évolution du mode de financement du secteur, la réorganisation du tissu des opérateurs du logement social, la mise en place de mesures en faveur de l'accession sociale à la propriété et la définition progressive d'une nouvelle politique des loyers. La première étape a consisté en l'adoption de la loi nº 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, et plus particulièrement son article 126 qui prévoit : une baisse, sur trois ans, des loyers des ménages modestes du parc social, avec la mise en place d'une réduction de loyer de solidarité (RLS) ; adossée à cette RLS, une baisse de la dépense publique des aides personnalisées au logement (APL). Faisant suite aux discussions entre le Gouvernement et les représentants du secteur, cette baisse des APL est mise en uvre progressivement. Elle est ainsi limitée à 800 M en 2018 et 2019 et atteindra 1,5 Md en 2020. Cette progressivité est rendue possible par une hausse du taux de 5,5 % à 10 % de la TVA applicable aux opérations de construction et de réhabilitation de logements locatifs sociaux, mesure également prévue par la loi de finances pour 2018. La RLS est lissée sur l'ensemble du parc de logements sociaux (hors logements en outre-mer, logements-foyers et logements appartenant à des organismes de maîtrise d'ouvrage d'insertion, non concernés par la RLS) permettant ainsi à l'ensemble des organismes de contribuer de manière équilibrée. En particulier, l'accueil de ménages bénéficiant des APL n'est en aucun cas pénalisant pour les bailleurs. Pour cela, la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) a modulé le montant de la cotisation principale afin de lisser l'impact de la RLS entre les organismes, quel que soit le nombre de locataires éligibles à la RLS dans leur parc. Cette péréquation a permis de minorer ou majorer la cotisation acquittée par les bailleurs sociaux, pour un montant total de 85 M en 2018. Ce lissage a même entrainé une cotisation négative pour certains bailleurs : la CGLLS a alors versé le montant correspondant aux bailleurs concernés. Afin d'accompagner financièrement le secteur, plusieurs mesures de soutien à l'exploitation et à l'investissement sont également prévues dès 2018, notamment par l'intervention de la caisse des dépôts et consignations (CDC). Ces mesures prévoient notamment : une stabilisation du taux du livret A à 0,75 % jusqu'au 31 janvier 2020 (arrêté du 27 novembre 2017) ; une réforme de la formule du taux du livret A, de manière à réduire globalement et de manière durable les charges financières du secteur du logement social (arrêté du 14 juin 2018) ; un allongement de la maturité des prêts consentis par la CDC aux bailleurs dont l'appel à manifestation d'intérêt a été lancé le 15 février 2018 ; la mise en place par la CDC d'une enveloppe de remise actuarielle de 330 M mobilisable dès 2018 et fléchée vers le soutien à la démolition (150 M) et vers la renégociation de dette (180 M) ; une option de mobilisation en phase de préfinancement des prêts de long terme d'une avance de trésorerie au taux de l'Euribor 3 mois en 2018, à hauteur d'un montant global d'1 Md ; une nouvelle enveloppe de prêts de haut de bilan bonifiés par Action Logement (PHB 2.0) de 2 Md ouverte pour une durée de 3 ans (appel à projet 2018 lancé le 5 juin) et destinée à accompagner l'investissement des bailleurs sociaux et la recomposition du secteur ; une enveloppe de 2 Md de prêts à taux fixe qui servira, dès 2018 et jusqu'au 31 décembre 2020, au soutien à l'investissement des bailleurs : 1 Md pour la construction et 1 Md pour la rénovation ; une enveloppe de 2 Md de prêts à taux fixe destinés au réaménagement de dette des bailleurs engagés dans des opérations de réorganisation (fusion/regroupement) ; le prolongement jusqu'au 31 décembre 2020 de la possibilité dont dispose le fonds d'épargne d'allonger la durée des prêts portant sur la part foncière des opérations jusqu'à 60 ans dans les zones tendues ; la facilitation de la vente des logements HLM via les dispositions législatives introduites dans le projet de loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan). Pendant cette période de réforme visant à consolider le modèle du logement social français au profit de l'ensemble de nos concitoyens, l'État sera aux côtés des organismes de logement social, aussi bien via le dispositif de péréquation créé au sein de la CGLLS pour aider les organismes les plus fragiles et faciliter la restructuration du secteur, qu'à travers les discussions qui seront menées au niveau local par les préfets de région et de départements, pour qu'aucun territoire ne soit délaissé.
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