Question de Mme GATEL Françoise (Ille-et-Vilaine - UC) publiée le 01/03/2018
Mme Françoise Gatel attire l'attention de M. le ministre de la cohésion des territoires sur les modalités de déclassement d'un terrain.
La commune de Bain-de-Bretagne en Ille-et-Vilaine a récemment lancé une procédure de revalorisation des espaces verts des anciens lotissements dont les surfaces sont bien souvent laissées à l'abandon.
Elle a pour projet d'utiliser cette emprise foncière, considérée comme partie commune au sein de ce lotissement, pour aménager cinq nouveaux lots. Il faut noter que ces terrains sont définis dans le plan local d'urbanisme intercommunal de l'habitat (PLUIH) comme étant potentiellement urbanisables.
Néanmoins, ce projet a rencontré l'opposition d'un certain nombre de riverains qui ont saisi la préfecture afin de demander l'annulation de la délibération du conseil municipal autorisant une telle opération. Le préfet, dans son contrôle de légalité, a apporté son soutien aux riverains en mentionnant le fait que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové indique qu'il faut l'accord unanime des colotis pour réaliser un déclassement d'une partie d'un espace commun d'un lotissement.
Cependant, la commune s'était vu rétrocéder les espaces communes du lotissement en vertu d'une convention du 4 juillet 2003 fixant à dix ans la réalisation progressive de cette rétrocession. La date du 4 juillet 2013 étant dépassée, la commune de Bain-de-Bretagne pense donc être en droit de réaménager les espaces verts de cet ancien lotissement.
Les nouvelles contraintes en manière d'urbanisation couplées à la nécessaire réhabilitation d'espaces verts qui sont nombreux au sein des anciens lotissements posent la question de la pertinence du maintien de l'accord unanime des colotis dans ce type d'opération. Passé un certain délai, l'accord unanime devient un frein pour la commune qui ne peut alors plus réaliser ses missions en matière d'urbanisation librement. C'est également une porte ouverte à des litiges qui se multiplieront dans les années à venir au rythme des reconversions d'anciens lotissements.
Aussi lui demande-t-elle s'il est envisagé de redonner aux communes le pouvoir d'initiative en matière d'urbanisation tout en préservant les droits des colotis.
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Réponse du Ministère de la cohésion des territoires publiée le 11/10/2018
La loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a complété l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme afin que la majorité qualifiée des colotis ne puisse plus demander au maire de procéder à la modification des documents du lotissement s'agissant de l'affectation des parties communes. Aussi la transformation d'un espace vert en terrain constructible relève uniquement du droit privé et implique l'accord unanime des colotis. Toutefois, le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), encore en cours d'examen par le Parlement, prévoit en son article 13 ter de revenir sur cette décision et de supprimer la disposition de l'article L. 442-10 relative à l'affectation des parties communes. Si ce texte est adopté en l'état, il aura pour effet notamment de rendre à nouveau possible la reconversion des espaces verts. Les difficultés rencontrées par les collectivités pour mener à bien leurs projets devraient donc être levées prochainement. Dans le cas exposé et sous réserve d'analyse des circonstances particulières, les espaces communs du lotissement pourront alors faire l'objet d'une procédure prévue à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, à savoir que la commune devra réunir « la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie » autour du projet qu'elle porte de « modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. », projet qui devra par ailleurs s'inscrire dans la règlementation d'urbanisme applicable.
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