Question de M. BALARELLO José (Alpes-Maritimes - RI) publiée le 01/07/1999
M. José Balarello attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur le problème posé aux bailleurs tant publics que privés par la réforme du droit de bail qui, à l'évidence, a été insuffisamment préparée sauf à penser que le ministère a pu vouloir, une fois de plus, imposer la propriété privée alors que les prélèvements effectifs sur la propriété immobilière ont plus que doublé en dix ans. Le droit de bail et la taxe additionnelle s'élèvent respectivement à 2,5 % du montant du loyer annuel et la taxe additionnelle également à 2,5 % du montant du loyer annuel, c'est-à-dire 5 % du montant du loyer. Or cette taxe était habituellement perçue à la date du 31 octobre, dans l'immobilier privé seul le droit au bail étant répercuté sur le locataire, la taxe additionnelle ne l'étant que sur les locaux commerciaux et à condition encore que cette condition soit stipulée dans le bail. Que ce faisant, et d'une façon générale c'est 2,5 % de loyer qui pèsent sur le bailleur privé. Or depuis la loi de finances 1999, il a été décidé que ces deux taxes seraient perçues par année civile du 1er janvier au 31 décembre et non plus du 1er octobre au 30 septembre ; ces deux taxes venant augmenter l'impôt sur le revenu du bailleur payé par tiers provisionnel. Il en résulte donc, que ces deux taxes seront perçues lors du paiement des impôts dès le 1er janvier 1999 sur les revenus 1998, alors qu'elles ont déjà été payées pour la période du 1er octobre 1997 au 30 septembre 1998, ce qui équivaut à une double imposition pour une durée de neuf mois. Cette situation est totalement anormale et même contraire au principe de l'égalité devant l'impôt, le fait d'opérer un remboursement facultatif et seulement à la double condition que ce soit en fin de location et si le logement est vacant pendant neuf mois est totalement inadmissible, les baux étant souvent de longue durée : trois, six ou neuf ans. Cette situation est encore plus anormale lorsque, par ailleurs, l'Etat crée une taxe sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à relouer rapidement les appartements vides. Il lui demande s'il n'est pas beaucoup plus simple d'opérer le versement de ces deux taxes en même temps que l'impôt sur le revenu sur seulement un trimestre lors du versement de l'imposition sur le revenu 1999. Le contribuable ne peut que penser que les besoins financiers de l'Etat ont été considérables suite à la quasi faillite d'entreprises publiques mal gérées. La plupart des bailleurs privés sont de petits propriétaires, bien souvent retraités, et une telle charge supplémentaire inéquitable nécessite une modification. Il lui demande donc ce qu'il envisage de faire pour remédier à cet état de choses.
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Transmise au ministère : Budget
Réponse du ministère : Budget publiée le 23/09/1999
Réponse. - L'article 12 de la loi de finances rectificative pour 1998 a supprimé le droit de bail et la taxe additionnelle au droit de bail pour les loyers courus à compter du 1er octobre 1998 et a créé une contribution annuelle représentative du droit de bail et une contribution additionnelle à cette dernière, assises sur les loyers encaissés à compter du 1er janvier 1998. Cette réforme poursuit, avant tout, un objectif de simplification. Désormais, les bailleurs n'ont plus à souscrire de déclaration spéciale mais mentionnent simplement sur leur déclaration de revenus ou de bénéfices le montant des loyers encaissés. Pour les personnes physiques, le montant des contributions dues figurera sur l'avis d'impôt sur le revenu. Pour les personnes morales, les contributions dues seront recouvrées selon les mêmes règles que celles prévues en matière d'impôt sur les sociétés. Grâce à cette réforme, plus de cinq millions de déclarations et autant de moyens de paiement seront supprimés. La première année de mise en uvre de la réforme, en 1999, ce rattachement au mécanisme de l'impôt sur le revenu conduit à établir la contribution annuelle représentative du droit de bail acquitté au 15 septembre 1999 sur la base des loyers perçus entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 1998, alors que ces loyers ont déjà supporté le droit de bail acquitté à compter du 1er octobre 1998 pour la période allant du 1er janvier 1998 au 30 septembre 1998. Mais, en contrepartie, les contribuables n'auront pas à payer, en octobre 1999, le droit de bail qu'ils auraient dû acquitter, en l'absence de réforme, sur les loyers allant du 1er octobre 1998 au 30 septembre 1999. La réforme est donc neutre, dans le cas général où le propriétaire bailleur n'interrompt pas la location de son bien. Elle est également neutre pour le locataire dont la situation n'est pas modifiée. Elle est même favorable pour les nouveaux bailleurs ne mettant en location leur bien qu'à compter du 1er janvier 1999, puisqu'au lieu de payer le droit de bail à compter du 1er octobre 1999, ils n'acquitteront la contribution annuelle représentative du droit de bail qu'au 15 septembre 2000. Elle est également favorable au bailleur lorsque le locataire est défaillant puisque, à la différence du droit de bail, la contribution annuelle représentative du droit de bail n'est due que sur les loyers effectivement encaissés et non sur les loyers prévus au bail. Enfin, elle s'effectue sans aucun gain budgétaire pour l'Etat. L'Etat a perçu 10 milliards de francs en 1998 au titre du droit de bail et de sa taxe additionnelle. Il percevra une somme identique en 1999 tout simplement parce que le bailleur paiera en septembre 1999 à peu près la même somme qu'il aurait payée dans l'ancien système en octobre 1999. Sur le plan juridique, il n'y a pas de double imposition comme le Conseil constitutionnel l'a d'ailleurs clairement indiqué. Il a en effet jugé que le dispositif n'instituait pas une double imposition, puisqu'il ne conduisait pas le redevable à payer deux fois l'impôt au cours de la même année. Une question apparaîtra, du fait de la modification de la période de référence et du chevauchement des neuf premiers mois de l'année 1998, le jour où le contribuable cessera de louer. C'est pourquoi la loi institue un dispositif permettant au contribuable d'obtenir, l'année qui suit celle de la cessation de la location du logement ou l'interruption de celle-ci pour une durée d'au moins neuf mois, un dégrèvement d'un montant égal à celui du droit de bail dû à raison de cette location pour la période allant du 1er janvier au 30 septembre 1998. Cela étant, il est apparu que les modalités du dégrèvement en cas d'interruption de la location pouvaient soulever des difficultés en raison de la diversité des situations susceptibles d'être rencontrées. Aussi, le Gouvernement a décidé de constituer un groupe de travail, associant les professionnels, afin de réfléchir aux améliorations possibles du dispositif de dégrèvement dans ce cas. Les conclusions de ce groupe de travail seront examinées lors de la préparation du projet de loi de finances pour 2000. En ce qui concerne la taxe sur les logements vacants, cette taxe n'est due que dans certaines agglomérations limitativement énumérées, et pour les seuls logements restés vacants, au 1er janvier, pendant au moins trois années de suite et qui, en outre, n'ont pas été occupés, durant cette période, au moins trente jours consécutifs par an. Dans ces conditions, le délai d'interruption de location d'au moins neuf mois, susceptible de donner lieu au dégrèvement cité précédemment et qui peut d'ailleurs trouver son origine dans d'autres situations que la vacance (occupation par le propriétaire par exemple), ne peut, à lui seul, conduire à rendre le logement imposable à la taxe sur les logements vacants.
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