Question de M. HAENEL Hubert (Haut-Rhin - RPR) publiée le 20/11/1997
M. Hubert Haenel expose à M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement qu'au regard du coefficient d'occupation du sol, le premier alinéa de l'article L. 111-5 dispose qu'il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu du coefficient d'occupation des sols en vigueur, a été précédemment utilisée. Le deuxième alinéa du même article précise que lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division. Les dispositions du troisième alinéa de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme permettent de contrôler la consommation des droits de construire. Aux termes de ce texte, en effet, toute convention qui entraîne la division d'un terrain qui supportait déjà une ou plusieurs constructions et qui appartient à un même propriétaire ou à une même indivision doit, à peine de nullité, être précédée de la délivrance d'un certificat d'urbanisme sur l'ensemble du terrain initial. Ainsi, lors d'une division d'un terrain bâti, il convient de procéder au calcul de la " surface de plancher hors oeuvre nette résiduelle disponible " représentant les " droits de construire qui restent disponibles ", compte tenu des droits déjà consommés par les bâtiments existants. Pour ce calcul, il convient de retenir le coefficient d'occupation des sols en vigueur lors de la division du terrain. S'il ressort de ce calcul que l'un des terrains détachés est en " surdensité ", il est demandé de bien vouloir confirmer que la superficie de surdensité ainsi obtenu est intangible. En particulier, qu'elle n'est pas sujette à une augmentation ultérieure, notamment du fait d'une modification en baisse du coefficient d'occupation des sols (COS) (par exemple, COS de 0,60 en vigueur lors de la division du terrain, ramené ultérieurement à 0,30). Il lui demande son interprétation sur ce sujet.
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Transmise au ministère : Logement
Réponse du ministère : Logement publiée le 29/01/1998
Réponse. - L'article L. 111-5 du code de l'urbanisme pose le principe qu'il ne peut être construit sur la partie détachée d'un terrain dont les droits à construire ont déjà été utilisés, ou qu'il ne peut y être construit que dans la limite des droits de construire résiduels. Pour assurer le contrôle de cette règle, le même article a prévu que toute convention qui entraîne la division d'un terrain supportant au moins une construction est obligatoirement précédée d'un certificat d'urbanisme, sous peine de nullité de la vente. Ce certificat indique notamment les droits à construire résiduels existants sur chacun des lots issus de la division, compte tenu des règles applicables au terrain d'origine, le jour de sa délivrance. Pendant sa durée de validité qui est de douze ou dix-huit mois, le certificat d'urbanisme garantit la stabilité de ces règles. Ainsi, lorsqu'une demande de permis de construire est déposée dans ce délai, les règles d'urbanisme indiquées par le certificat ne peuvent être remises en cause. Il est entendu cependant que cette garantie cesse à la date de péremption dudit certificat. Il en résulte qu'une modification de la règle de densité visant notamment à indiquer cette dernière ne prend effet qu'à l'issue du délai de validité de ce dernier. A compter de cette date, la nouvelle règle de densité sera appliquée à toutes les demandes de permis de construire déposées sur les parcelles issues de la division.
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