Question de M. SCHOSTECK Jean-Pierre (Hauts-de-Seine - RPR) publiée le 17/07/1997
M. Jean-Pierre Schosteck appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les conditions d'application de l'instruction budgétaire et comptable M 14 en ce qui concerne l'enregistrement au compte 211 de la valeur des terrains dont la collectivité est propriétaire. Cette instruction prévoit en effet un nouveau mode d'enregistrement de la valeur des terrains bâtis : lors de leur acquisition, l'ordonnateur est tenu d'établir une ventilation entre la valeur du terrain (au compte 2115 " terrains bâtis ") et celle de la construction (à la subdivision concernée du compte 213 " construction ") si l'acte d'achat n'indique qu'un prix global. L'article R. 213-21 du code de l'urbanisme " fait obligation " aux communes de " recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner... dès lors que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre des finances ". Celles-ci se sont donc rapprochées du service des domaines afin qu'il établisse systématiquement des estimations mentionnant les prix respectifs du terrain et du bâtiment. Or ce service, du moins dans les Hauts-de-Seine, a abandonné cette méthode au motif qu'il s'agit d'une méthode particulièrement aléatoire en milieu urbain et qui est source de contentieux. Les communes se sentent donc d'autant moins en mesure d'établir une telle ventilation que le service de l'Etat compétent ne peut ni la mettre en oeuvre ni définir les critères permettant une répartition forfaitaire. Aussi, il lui demande donc, en conséquence, de bien vouloir clarifier cette situation.
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Réponse du ministère : Économie publiée le 10/09/1998
Réponse. - L'instruction budgétaire et comptable M 14, dont l'application a été généralisée à l'ensemble des communes et des établissements publics communaux et intercommunaux au 1er janvier 1997, vise essentiellement à améliorer la patrimonialité des comptes de collectivités. C'est la raison pour laquelle certains dispositifs budgétaires et comptables tels que le provisionnement ou l'amortissement sont obligatoirement applicables aux communes de 3 500 habitants et plus. Cet objectif ne peut toutefois être véritablement atteint que si ces mesures s'accompagnent d'un meilleur suivi des immobilisations. A cet effet, l'instruction M 14, conformément aux dispositions du plan comptable général, prévoit que les terrains bâtis doivent faire l'objet d'une ventilation entre la valeur du terrain et celle de la construction. Pour établir cette ventilation, deux situations sont envisagées : soit l'acte d'achat indique les prix respectifs du terrain et du bâtiment, et l'acquisition est alors ventilée au budget entre le compte 2115 Terrains bâtis et la subdivision concernée du compte 213 Constructions, soit l'acte d'achat n'indique qu'un prix global, et le prix d'acquisition est porté au budget à la subdivision concernée du compte 213 Constructions ; l'ordonnateur établit une ventilation entre la valeur du terrain et celle de la construction qu'il transmet au comptable ; celui-ci crédite la subdivision concernée du compte 213 de la valeur indiquée pour le terrain par débit du compte 2115 (opération non budgétaire). La ventilation est établie en tenant compte soit des prix des terrains de même nature, compte tenu de l'emplacement et d'un abattement pour terrain occupé, soit d'une répartition forfaitaire. Cette ventilation, même si elle s'avère difficile à réaliser, peut se révéler utile, notamment en cas de cession de parcelles des terrains bâtis. Néanmoins, son incidence reste très limitée du seul fait du champ restreint de l'amortissement des immobilisations en M 14. L'ordonnateur n'a pas l'obligation de consulter le service des domaines pour établir cette ventilation. Cela étant, l'auteur de la question souhaite que le service des domaines consulté à titre réglementaire par les communes qui envisagent de faire l'acquisition d'un immeuble par voie de préemption sur le fondement de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme, établisse systématiquement la ventilation entre le terrain et la construction. Lorsqu'il est amené à donner son avis sur la valeur vénale d'une propriété bâtie, le service des domaines évalue le bien selon la méthode qu'il considère comme la plus appropriée : méthode globale (construction terrain intégré) ou analytique (terrain plus construction). Cette dernière trouve essentiellement à s'appliquer lorsqu'il existe une disproportion importante entre le terrain et la construction, c'est-à-dire lorsque le terrain est surdimensionné par rapport à la construction qu'il supporte. Il en résulte qu'en secteur urbain la méthode la plus pertinente est dans la très grande majorité des cas la méthode globale. De nombreuses juridictions admettent d'ailleurs cette manière de voir et refusent d'évaluer séparément le terrain et la construction. Dans l'hypothèse de la détermination d'une valeur globale, rien ne s'oppose à ce que le service des domaines exerce auprès des collectivités un rôle de conseil en vue de l'application des paramètres permettant d'opérer la ventilation en cause selon les dispositions de la M 14, et conformément aux principes du plan comptable général.
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