Question de Mme BEAUDEAU Marie-Claude (Val-d'Oise - C) publiée le 07/06/1990
Mme Marie-Claude Beaudeau attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l'équipement, du logement, des transports et de la mer, chargé du logement, sur l'existence de 1 800 000 logements vacants, nombre qu'il a précisé lors du débat du projet de loi concernant la mise en oeuvre du droit au logement. Elle lui demande de lui faire connaître la répartition de ces logements, vacants (région, taille, superficie, qualité, date de construction). Elle lui demande également de lui faire connaître les raisons de ces vacances, les mesures incitatives et dans certains cas plus contraignantes à prendre afin de favoriser la location de ces logements aux millions de familles ou personnes actuellement à la recherche d'un logement.
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Réponse du ministère : Logement publiée le 13/09/1990
Réponse. - La dernière enquête nationale sur le logement, réalisée en 1988 par l'I.N.S.E.E., fait état de 2 045 000 logements vacants en France. L'examen approfondi du phénomène de vacance vient toutefois tempérer sérieusement les conclusions que l'on pourrait tirer de ce chiffre global. En effet, on peut observer une très inégale répartition géographique des logements vacants, situés pour plus d'un tiers dans les communes rurales. Cette répartition est synthétisée dans le tableau suivant : nota voir tableau p. 2005 La localisation des logements vacants ne correspond donc pas nécessairement à la demande. Il convient également d'observer que deux tiers de ces logements ont été construits avant 1949 et sont donc souvent de qualité médiocre. Nombre d'entre eux sont, surtout en région parisienne, des " faux logements " (pièces indépendantes, meublés ou habitations de fortune). Une part importante des logements vacants n'est donc en fait pas disponible pour l'habitat. Par ailleurs, il faut indiquer que l'enquête logement compte comme logements vacants des logements en voie d'attribution, en attente de démolition ou non encore occupés, parce que neufs. En définitive, si l'on met de côté les logements vacants proposés à la vente ou à la location (un tiers environ), un tiers du parc vacant est susceptible d'être mis sur le marché. D'une manière générale, l'ensemble des incitations publiques à l'amélioration de l'habitat contribue à limiter la vacance liée à une mauvaise qualité de l'habitat. C'est notamment le cas des aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (A.N.A.H.) aux bailleurs privés, des procédures du type Opérations programmées d'amélioration de l'habitat (O.P.A.H.). La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement a prévu de nouvelles dispositions afin de favoriser la mobilisation du parc privé vacant tout en la requalifiant à des fins de logement social. Aux propriétaires de ce patrimoine qui souhaitent le vendre, il est offert de le céder aux bailleurs sociaux, aux communes ou aux associations agréées, lesquels bénéficient de P.L.A. dits d'insertion qui ne comportent pas d'autre obligation de travaux que ceux de remise aux normes d'habitabilité. Aux propriétaires qui, pour des raisons qui leur sont propres, ne veulent pas se séparer de ce patrimoine et qui n'ont pas les moyens financiers de procéder à sa réhabilitation, il est proposé un bail, dit " bail à réhabilitation ", qui permet aux gesti onnaires à vocation sociale de le rénover, avec des avantages certains pour les propriétaires. En effet, moyennant une mise en location de douze ans à des personnes défavorisées, le preneur prend en charge les travaux de réhabilitation. Il reçoit du locataire un loyer lui permettant d'amortir les travaux engagés et de couvrir les frais de gestion. Il verse au propriétaire le loyer convenu dans le bail. Au terme de ces douze ans, le propriétaire retrouve un logement réhabilité lui assurant un revenu. Les droits des locataires sont, par ailleurs, préservés puisque le projet de loi prévoit, d'une part, l'établissement d'une convention avec le gestionnaire assurant le maintien dans les lieux et ouvrant droit à l'aide personnalisée à la personne et, d'autre part, le relogement au terme du contrat de location si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail consenti. Aux propriétaires, enfin, qui trouveraient les contraintes de ce bail à réhabilitation trop longues en terme de durée, il est proposé de bénéficier d'une subvention majorée à 70 p. 100 de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat et un avantage fiscal se traduisant par l'exonération de trois ans de l'impôt sur le revenu pour les produits des loyers, dès lors que les logements sont loués à des bénéficiaires du R.M.I. ou à des associations humanitaires sous-louant à des personnes ou des familles en difficulté. La mise en oeuvre de ces différentes mesures, qui nécessite la mobilisation de l'ensemble des partenaires - Etat, collectivités locales, bailleurs sociaux, associations - devrait ; La localisation des logements vacants ne correspond donc pas nécessairement à la demande. Il convient également d'observer que deux tiers de ces logements ont été construits avant 1949 et sont donc souvent de qualité médiocre. Nombre d'entre eux sont, surtout en région parisienne, des " faux logements " (pièces indépendantes, meublés ou habitations de fortune). Une part importante des logements vacants n'est donc en fait pas disponible pour l'habitat. Par ailleurs, il faut indiquer que l'enquête logement compte comme logements vacants des logements en voie d'attribution, en attente de démolition ou non encore occupés, parce que neufs. En définitive, si l'on met de côté les logements vacants proposés à la vente ou à la location (un tiers environ), un tiers du parc vacant est susceptible d'être mis sur le marché. D'une manière générale, l'ensemble des incitations publiques à l'amélioration de l'habitat contribue à limiter la vacance liée à une mauvaise qualité de l'habitat. C'est notamment le cas des aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (A.N.A.H.) aux bailleurs privés, des procédures du type Opérations programmées d'amélioration de l'habitat (O.P.A.H.). La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement a prévu de nouvelles dispositions afin de favoriser la mobilisation du parc privé vacant tout en la requalifiant à des fins de logement social. Aux propriétaires de ce patrimoine qui souhaitent le vendre, il est offert de le céder aux bailleurs sociaux, aux communes ou aux associations agréées, lesquels bénéficient de P.L.A. dits d'insertion qui ne comportent pas d'autre obligation de travaux que ceux de remise aux normes d'habitabilité. Aux propriétaires qui, pour des raisons qui leur sont propres, ne veulent pas se séparer de ce patrimoine et qui n'ont pas les moyens financiers de procéder à sa réhabilitation, il est proposé un bail, dit " bail à réhabilitation ", qui permet aux gesti onnaires à vocation sociale de le rénover, avec des avantages certains pour les propriétaires. En effet, moyennant une mise en location de douze ans à des personnes défavorisées, le preneur prend en charge les travaux de réhabilitation. Il reçoit du locataire un loyer lui permettant d'amortir les travaux engagés et de couvrir les frais de gestion. Il verse au propriétaire le loyer convenu dans le bail. Au terme de ces douze ans, le propriétaire retrouve un logement réhabilité lui assurant un revenu. Les droits des locataires sont, par ailleurs, préservés puisque le projet de loi prévoit, d'une part, l'établissement d'une convention avec le gestionnaire assurant le maintien dans les lieux et ouvrant droit à l'aide personnalisée à la personne et, d'autre part, le relogement au terme du contrat de location si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail consenti. Aux propriétaires, enfin, qui trouveraient les contraintes de ce bail à réhabilitation trop longues en terme de durée, il est proposé de bénéficier d'une subvention majorée à 70 p. 100 de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat et un avantage fiscal se traduisant par l'exonération de trois ans de l'impôt sur le revenu pour les produits des loyers, dès lors que les logements sont loués à des bénéficiaires du R.M.I. ou à des associations humanitaires sous-louant à des personnes ou des familles en difficulté. La mise en oeuvre de ces différentes mesures, qui nécessite la mobilisation de l'ensemble des partenaires - Etat, collectivités locales, bailleurs sociaux, associations - devrait permettre de lutter efficacement contre la vacance du parc privé. ; permettre de lutter efficacement contre la vacance du parc privé.
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