Question de M. PINTAT Jean-François (Gironde - U.R.E.I.) publiée le 05/03/1987
M. Jean-François Pintat attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports sur la situation des sociétés de crédits immobiliers, eu égard aux problèmes rencontrés par les familles ayant accédé à la propriété de leur logement à l'aide de prêts P.A.P. contractés au début des années 1980. Dans le même temps, certains emprunteurs plus fortunés obtiennent de leurs banques des renégociations ou des rachats de créances dans des conditions plus avantageuses que celles qui sont faites aux prêts dits " aidés ". Ces sociétés, dont la vocation est d'aider les familles les plus modestes à accéder à la propriété, se trouvent donc dans l'incapacité de remplir leurs missions et craignent que leur image de marque se ternisse auprès du public. Il lui demande de bien vouloir lui préciser les mesures qu'il compte prendre pour que les sociétés de crédits immobiliers se trouvent placées dans une situation comparable aux banques sur ce sujet.
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Réponse du ministère : Équipement publiée le 21/05/1987
Réponse. -La diminution de l'inflation et la modération corrélative de l'évolution des revenus des ménages ont pour effet d'amener certains emprunteurs des années 1981-1984 à connaître des difficultés de remboursement de leurs prêts, souscrits alors à des taux d'intérêt et de progressivité élevés. Des mesures de prévention de ces difficultés existent déjà. Ainsi, la possibilité de s'assurer contre une perte d'emploi a-t-elle été ouverte aux ménages en cours de remboursement et est systématiquement proposée aux nouveaux acquéreurs. Par ailleurs, il convient de rappeler qu'en cas de difficultés financières imprévues, notamment dues à une perte d'emploi, il est possible à un juge d'ordonner provisoirement une suspension des obligations de remboursement d'un emprunteur immobilier. Pour les bénéficiaires de l'aide personnalisée au logement (A.P.L.), celle-ci s'adapte instantanément à la chute des revenus consécutive à une perte d'emploi. En outre, cette aide a été exceptionnellement revalorisée pour les emprunteurs en prêts aidés à l'accession à la propriété (P.A.P.) des années 1981-1984. Les difficultés rencontrées recouvrent néanmoins une grande diversité de situations, liées souvent à des causes extérieures aux caractéristiques financières des prêts (chômage, divorce, etc.). De plus, il est nécessaire que l'intervention des pouvoirs publics soit, en priorité, dirigée vers les emprunteurs de condition modeste. C'est pourquoi différentes mesures ont été prises en ce sens pour les titulaires de prêts conventionnés et de prêts P.A.P. Les bénéficiaires de l'A.P.L. éligibles aux prêts de la participation des employeurs à l'effort de construction peuvent ainsi refinancer partiellement un prêt conventionné, un prêt P.A.P. ou un prêt complémentaire à P.A.P. souscrit avant 1984. Dans ce cas, le bénéfice de l'A.P.L. est maintenu pour l'emprunteur. En ce qui concerne les prêts conventionnés, les prêteurs ont toujours la possibilité de réaménager en faveur des emprunteurs les caractéristiques de ces prêts. Pour ceux assortis d'annuités progressives et souscrits avant 1984, les prêteurs peuvent éventuellement en rallonger la durée jusqu'à vingt-cinq ans. De plus, pour les bénéficiaires de l'A.P.L., un refinancement, par le même ou un autre établissement, est désormais autorisé, le prêt substitutif ouvrant également droit à l'A.P.L. Enfin, les établissements de crédit se sont engagés à modifier les charges supportées par des emprunteurs bénéficiaires de l'A.P.L. et ayant souscrit leur prêt entre les années 1980-1983 de telle manière que les charges financières de ces emprunteurs soient ramenées à un niveau inférieur à 37 p. 100 de leurs ressources. Pour les titulaires de P.A.P., l'Etat a toujours veillé à ce que leur taux et leur progressivité restent à un niveau modéré. Il en résulte que les difficultés de ces emprunteurs ont le plus souvent pour origine leur endettement complémentaire, plus onéreux. Or ces prêts complémentaires sont susceptibles, au même titre que les prêts non réglementés éligibles au marché hypothécaire, d'être réaménagés. De plus, il a été décidé que la durée de ceux souscrits avant 1986 pourrait être prolongée jusqu'à vingt-cinq ans. Par ailleurs, le bénéfice de l'A.P.L. est maintenu pour les emprunteurs qui, dans l'éventualité où l'opération s'avère financièrement intéressante, refinancent partiellement leur P.A.P. à l'aide d'un prêt du secteur libre. De plus, si le taux d'intérêt de ce dernier est inférieur ou égal au taux plafond des prêts conventionnés, sa mensualité sera prise en compte dans le calcul de l'A.P.L. avec celle de la part restante en P.A.P. Mais la principale mesure pour les emprunteurs des années 1981-1984 réside dans la possibilité offerte à ceux dont les remboursements nets d'A.P.L. atteignent 37 p. 100 des revenus mensuels, hors prestations familiales, de voir la progressivité de leurs échéances ramenée à 2,75 p. 100 par an en échange d'un court rallongement de leur prêt. De plus, afin de prendre en considération les emprunteurs disposant de ressources particulièrement modestes, un supplément d'A.P.L. sera alloué à partir du 1er juillet 1987 à ces mêmes emprunteurs afin de limiter leur effort financier et le rendre compatible avec le niveau de leurs revenus. En outre, afin que les renégociations des prêts avec une nouvelle banque n'entraînent pas de frais de levée et de réinscription d'hypothèque, il peut être fait appel à la procédure de subrogation prévue à l'article 1250 du code civil. La subrogation est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui réduit très sensiblement les frais. De leur côté, les prêteurs P.A.P., investis d'une mission sociale de service public, attachent une importance particulière à la recherche de solutions le mieux à même de soulager les accédants. C'est pourquoi ils interviennent directement ou par le biais d'organismes sociaux auprès des emprunteurs défaillants afin de mettre en oeuvre un plan d'apurement adapté. Dans les situations les plus délicates concernant les P.A.P. du Crédit foncier de France et du Comptoir des entrepreneurs, la commission d'examen des cas sociaux, dont le rôle vient d'être accru notamment en faveur des chômeurs, facilite le règlement des impayés en gelant provisoirement l'arriéré. Dans les rares cas d'échec de ces diverses mesures et afin d'éviter une saisie et une vente judiciaire du logement, il est envisagé de permettre à un emprunteur P.A.P., dont la situation justifierait un maintien dans les lieux, de bénéficier d'un statut de locataire, le logement et le prêt étant pris en gestion par un organisme d'H.L.M. Enfin, lorsque la vente judiciaire ne peut être évitée, la société Sofipar-Logement, à laquelle sont associés le Crédit foncier et le Comptoir des entrepreneurs, a pour mission d'enchérir lors des ventes publiques afin de permettre une valeur de rachat satisfaisante. L'ensemble de ces dispositions comporte également un aspect fiscal. Ainsi les refinancements des prêts immobiliers assurent, pour leurs auteurs, le maintien sous certaines conditions de la réduction de l'impôt du montant des intérêts versés. De même, pour les P.A.P., l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties initialement accordée est maintenue quelles que soient les conditions de refinancement. ; prise en compte dans le calcul de l'A.P.L. avec celle de la part restante en P.A.P. Mais la principale mesure pour les emprunteurs des années 1981-1984 réside dans la possibilité offerte à ceux dont les remboursements nets d'A.P.L. atteignent 37 p. 100 des revenus mensuels, hors prestations familiales, de voir la progressivité de leurs échéances ramenée à 2,75 p. 100 par an en échange d'un court rallongement de leur prêt. De plus, afin de prendre en considération les emprunteurs disposant de ressources particulièrement modestes, un supplément d'A.P.L. sera alloué à partir du 1er juillet 1987 à ces mêmes emprunteurs afin de limiter leur effort financier et le rendre compatible avec le niveau de leurs revenus. En outre, afin que les renégociations des prêts avec une nouvelle banque n'entraînent pas de frais de levée et de réinscription d'hypothèque, il peut être fait appel à la procédure de subrogation prévue à l'article 1250 du code civil. La subrogation est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui réduit très sensiblement les frais. De leur côté, les prêteurs P.A.P., investis d'une mission sociale de service public, attachent une importance particulière à la recherche de solutions le mieux à même de soulager les accédants. C'est pourquoi ils interviennent directement ou par le biais d'organismes sociaux auprès des emprunteurs défaillants afin de mettre en oeuvre un plan d'apurement adapté. Dans les situations les plus délicates concernant les P.A.P. du Crédit foncier de France et du Comptoir des entrepreneurs, la commission d'examen des cas sociaux, dont le rôle vient d'être accru notamment en faveur des chômeurs, facilite le règlement des impayés en gelant provisoirement l'arriéré. Dans les rares cas d'échec de ces diverses mesures et afin d'éviter une saisie et une vente judiciaire du logement, il est envisagé de permettre à un emprunteur P.A.P., dont la situation justifierait un maintien dans les lieux, de bénéficier d'un statut de locataire, le logement et le prêt étant pris en gestion par un organisme d'H.L.M. Enfin, lorsque la vente judiciaire ne peut être évitée, la société Sofipar-Logement, à laquelle sont associés le Crédit foncier et le Comptoir des entrepreneurs, a pour mission d'enchérir lors des ventes publiques afin de permettre une valeur de rachat satisfaisante. L'ensemble de ces dispositions comporte également un aspect fiscal. Ainsi les refinancements des prêts immobiliers assurent, pour leurs auteurs, le maintien sous certaines conditions de la réduction de l'impôt du montant des intérêts versés. De même, pour les P.A.P., l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties initialement accordée est maintenue quelles que soient les conditions de refinancement.
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