Question de M. POUDONSON Roger (Pas-de-Calais - UC) publiée le 11/09/1986

M. Roger Poudonson appelle l'attention de M. le ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, sur la situation des sociétés de construction de logements lorsqu'elles ne peuvent achever les opérations qu'elles réalisent dans le cadre d'un permis de construire groupé, compte tenu de la mévente actuelle. En effet, lorsqu'une société n'est pas marchand de biens, et réalise des logements sur des parcelles inférieures à 2 500 mètres carrés, le terrain a pu être acquis dans le cadre du régime fiscal de la T.V.A. avec engagement de construire dans le délai de quatre ans, éventuellement prorogé. Or, dans le contexte économique actuel, lors de l'expiration des délais réglementaires de construction, l'administration fiscale est en droit de demander la régularisation partielle du régime fiscal dont a bénéficié le constructeur pour les parcelles ne supportant pas de logements achevés. L'administration fiscale précise qu'il aurait fallu que l'ensemble du terrain soit construit pour éviter cette régularisation assortie d'un versement complémentaire de 6 p. 100. Dans la mesure où il est incontestable qu'il n'est pas souhaitable de réaliser des logements sans acquéreurs, ou sans preneurs, dans la mesure où le non-achèvement des derniers logements des opérations de construction de logements groupés n'est pas lié à une mauvaise volonté du constructeur, mais est bien la conséquence de la situation économique actuelle, ne serait-il pas souhaitable d'éviter de pénaliser par un redressement fiscal complémentaire le constructeur qui, du fait de la mévente, voit déjà sa marge bénéficiaire se réduire, et même disparaître. Ne serait-il pas souhaitable, par ailleurs, d'assimiler ce constructeur à un marchand de biens si celui-ci vend la partie de terrain non construite pour éviter le maintien de l'accroissement de frais financiers. Ne serait-il pas souhaitable, enfin, de faire éviter ce redressement fiscal, notamment, à une société d'H.L.M. qui cèderait dans ce même contexte économique, ce solde de terrain dans le cadre de l'article L. 443-14 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit expressément que toute décision d'aliénation d'un élément du patrimoine immobilier d'un organisme H.L.M. est prise en accord avec cet organisme, la commune du lieu d'implantation et le représentant de l'Etat dans le département, le prix de vente de ces éléments du patrimoine immobilier ne pouvant par ailleurs être inférieur à l'évaluation faite par les services des Domaines. Dans l'attente de précisions législatives, ne serait-il pas souhaitable de donner pour instruction aux services fiscaux de prendre en considération cette impossibilité de vente pour retarder la régularisation du régime fiscal. . - Question transmise à M. le ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la privatisation, chargé du budget.

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Réponse du ministère : Budget publiée le 13/11/1986

Réponse. -Lorsqu'un acquéreur de terrain se trouve dans l'impossibilité de respecter son engagement de construire par suite d'un cas de force majeure empêchant la construction de manière absolue et définitive, le régime de la taxe sur la valeur ajoutée appliqué à l'acquisition du terrain n'est pas remis en cause. La notion de force majeure retenue par l'administration, sous le contrôle des tribunaux, n'est pas différente de celle du droit commun ; il doit s'agir d'un événement imprévisible, insurmontable et indépendant de la volonté de l'acquéreur. Les difficultés financières auxquelles les constructeurs sont susceptibles de se heurter peuvent motiver une prorogation du délai initialement imparti mais elles ne sauraient constituer un cas de force majeure. Il n'est pas envisagé de modifier ces dispositions sur ce point. Par ailleurs, il est confirmé que la qualité de marchand de biens est reconnue aux personnes morales qui, indépendamment de leur forme juridique, réalisent des opérations immobilières présentant un caractère habituel et volontaire. Le caractère habituel et l'intention de revendre sont souvent révélés par la définition de l'objet social donnée par les statuts mais il s'apprécient également en fonction des circonstances de fait. Ainsi la condition d'habitude se trouve suffisamment établie par la continuité et le grand nombre de cessions et l'intention de revendre s'apprécie lors de l'achat initial. Il pourrait être répondu de manière plus précise sur l'application de ces principes au cas évoqué si, par l'indication de la raison sociale et l'adresse de la société, l'administration était mise à même de faire procéder à une enquête.

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