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8 juin 2022 : Accès au logement et pouvoir d'achat ( texte déposé au sénat - première lecture )

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Accès au logement et pouvoir d'achat (PPL) - Texte déposé - Sénat

N° 656

SÉNAT


SESSION ORDINAIRE DE 2021-2022

                                                                                                                                             

Enregistré à la Présidence du Sénat le 8 juin 2022

PROPOSITION DE LOI


visant à garantir l’accès au logement pour tous et la préservation du pouvoir d’achat des ménages,


présentée

Par Mmes Marie-Noëlle LIENEMANN, Marie-Claude VARAILLAS, M. Fabien GAY, Mmes Cathy APOURCEAU-POLY, Éliane ASSASSI, MM. Jérémy BACCHI, Éric BOCQUET, Mmes Céline BRULIN, Laurence COHEN, Cécile CUKIERMAN, Michelle GRÉAUME, MM. Gérard LAHELLEC, Pierre LAURENT, Pierre OUZOULIAS et Pascal SAVOLDELLI,

Sénatrices et Sénateurs


(Envoyée à la commission des affaires économiques, sous réserve de la constitution éventuelle d'une commission spéciale dans les conditions prévues par le Règlement.)




Proposition de loi visant à garantir l’accès au logement pour tous et la préservation du pouvoir d’achat des ménages


TITRE Ier

Mesures d’urgence


Article 1er

I. – Il ne peut être procédé à la révision à la hausse des loyers en application de l’article 17-1 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  86-1290 du 23 décembre 1986 ou de l’article L. 353-9-3 du code de la construction et de l’habitation pendant une durée d’un an à compter de la promulgation de la présente loi.

II. – Le Gouvernement, après consultation du Conseil national de l’habitat remet, trois mois au moins avant l’expiration de la période mentionnée au I, un rapport au Parlement évaluant l’impact de la hausse des loyers et des charges sur le pouvoir d’achat des différentes catégories de ménages et faisant des propositions pour diminuer la part des loyers et charges locatives dans le revenu disponible des ménages.

III. – Les conséquences financières pour les organismes de logement sociaux du I donnent lieu à une compensation intégrale par l’État.


Article 2

I. – Le II de l’article 200 de la loi  2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 est abrogé.

II. – Par dérogation à l’article L. 823-4 du code de la construction et de l’habitation, la revalorisation au 1er octobre 2022 des paramètres de calcul des aides personnelles au logement est indexée sur l’indice de référence des loyers majoré du taux prévisionnel d’évolution de la moyenne annuelle du prix de la consommation des ménages, hors tabac, annexé au projet de loi de finances de l’année de versement, arrondi au demi-entier supérieur le montant forfaitaire des charges.


Article 3


À compter du 1er octobre 2022, les montants du chèque énergie prévu à l’article L. 124-1 du code de l’énergie sont doublés.


Article 4


À compter du 1er octobre 2022, les montants du forfait charge prévu à l’article L. 823-4 du code de la construction et de l’habitation tels qu’ils résultent de l’article 2 de la présente loi sont doublés.


TITRE II

Les aides d’accès au logement


Article 5


Au début de l’article L. 823-5 du code de la construction et de l’habitation, sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Les aides personnelles au logement sont dues à compter du premier jour du mois civil au cours duquel les conditions d’ouverture du droit sont réunies. Toutefois, lorsque ces conditions sont réunies antérieurement au mois de la demande, l’aide est due à compter du premier jour du mois au cours duquel la demande est déposée. »


Article 6

L’article L. 823-4 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 823-4. – Le barème est révisé chaque année au 1er octobre.

« Sont indexés sur l’évolution de l’indice de référence des loyers défini à l’article 17-1 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  86-1290 du 23 décembre 1986 :

« 1° Les plafonds de loyers ;

« 2° Les plafonds des charges de remboursement des contrats de prêts dont la signature est postérieure à la date de révision du barème ;

« 3° Les équivalences de loyer et de charges locatives ;

« 4° Le terme constant de la participation personnelle du ménage.

« Est indexé sur l’indice de référence des loyers majoré du taux prévisionnel d’évolution de la moyenne annuelle du prix de la consommation des ménages, hors tabac, annexé au projet de loi de finances de l’année de versement, arrondi au demi-entier supérieur le montant forfaitaire des charges le forfait charge. »


Article 7


Les articles L. 351-2, L. 351-3, L. 441-11, L. 481-2, L. 452-1, L. 452-2-1, L. 452-2-2, L. 452-4, L. 452-4-1, L. 452-5, L. 542-2 et L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation sont rétablis dans leur rédaction antérieure à la loi  2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.


Article 8

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 311-1 de l’habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 311-1. – Des primes de soutien à l’accession sociale à la propriété sont attribuées pour le compte de l’État par l’association mentionnée à l’article L. 313-18 aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la propriété, ou acquièrent un logement faisant l’objet d’un contrat régi par la loi  84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ou lorsqu’elles acquièrent les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire. Il ne peut être accordé une prime de soutien à l’accession sociale prévu au présent article pour une même opération.

« Les conditions et les modalités suivant lesquelles l’association mentionnée à l’article L. 313-18 attribue la prime sont définies par décret. » ;

2° Les articles L. 311-2 à L. 311-7 et L. 311-10 à L. 311-12 sont abrogés ;

3° Au dernier alinéa de l’article L. 443-15-1-1, la référence : « L. 311-3, » est supprimée.


TITRE III

Renforcer l’encadrement des loyers


Article 9


Le II de l’article 17 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ce loyer ne peut être supérieur au loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables tel que défini à l’article 17-2. »


Article 10

L’article 140 de la loi  2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :

1° Le I est ainsi modifié :

a) Au début du premier alinéa, les mots : « À titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, » sont supprimés ;

b) Au deuxième alinéa, les mots : « dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi » sont supprimés ;

c) L’avant-dernier alinéa est ainsi modifié :

– au début, les mots : « Au plus tard six mois avant son terme, » sont remplacés par les mots : « Dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi        du       visant à renforcer le pouvoir d’achat pour l’accès au logement pour tous et la préservation du pouvoir d’achat des ménages » ;

– à la fin, les mots : « de cette expérimentation » sont remplacés par les mots : « des dispositions du présent article » ;

2° À la fin de la première phrase du A du III et du premier alinéa du VI, le mot : « majoré » est remplacé par les mots : « revalorisé en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers défini à l’article 17-1» ;

3° À la première phrase du deuxième alinéa du VII, le montant : « 5 000 € » est remplacé par le montant : « 15 000 € » et le montant : « 15 000 € » est remplacé par le montant : « 50 000 € ».


Article 11

L’article 140 de la loi  2018-1021 précitée est ainsi modifié :

1° Le septième alinéa du I est ainsi modifié :

a) Les mots : « , un loyer de référence majoré » sont supprimés ;

b) Sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Pour une durée de cinq ans maximum et à compter de la promulgation de la loi        du       visant à renforcer le pouvoir d’achat pour l’accès au logement pour tous et la préservation du pouvoir d’achat des ménages, les collectivités concernées peuvent adopter une délibération afin d’instaurer un loyer de référence majoré. Dans cette hypothèse, le représentant de l’État fixe le loyer de référence majoré dans la limite de 10 % du loyer de référence. » ;

2° L’avant-dernier alinéa du II est ainsi rédigé :

« Le loyer de référence majoré ne peut excéder de 10 % le loyer de référence. » ;

3° À la seconde phrase du premier alinéa du A et à la fin du quatrième alinéa du B du III, le mot : « majoré » est supprimé ;

4° À la première phrase du V, après le mot : « et », sont insérés les mots : « le cas échéant, ».


Article 12


Au premier alinéa du B du III de l’article 140 de la loi  2018-1021 précitée, après le mot : « de confort le justifiant », sont insérés les mots : « définies par décret, liées notamment au caractère luxueux du bien ou des équipements qui y sont installés et qui le distingue des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique ».


Article 13

Le III de l’article 140 de la loi  2018-1021 précitée est ainsi modifié :

1° Le B est complété par une phrase ainsi rédigée : « Aucun complément de loyer ne peut également être appliqué pour les logements de la classe F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » ;

2° Il est ajouté un C ainsi rédigé :

« C. – Par exception, les loyers des logements de la classe F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ne peuvent être supérieur au loyer médian minoré. »


TITRE IV

Transparence des coûts et des marges


Article 14


Il est créé un observatoire des prix dans les secteurs de l’immobilier et de la construction. Cet observatoire a pour mission de favoriser la transparence sur l’évolution des coûts de la construction, l’évolution des prix du foncier et de l’immobilier permettant de définir l’évolution des marges réalisées dans toute la chaîne de la construction, notamment par les promoteurs et les fournisseurs de matériaux de construction. Sa composition et ses missions sont précisées par décret en Conseil d’État.


TITRE V

Lutte contre la spéculation et contre la rente foncière et immobilière


Article 15


Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum des prix d’acquisition foncière et immobilière exprimée par mètre carré.


Article 16


Le premier alinéa de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ils peuvent également être exercés pour lutter contre la spéculation immobilière et foncière ainsi que dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques. »


Article 17

I. – L’article 1601-3 du code civil est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement conclu par un organisme d’habitations à loyer modéré ne peuvent dépasser plus de 30 % des programmes annuels dudit organisme. »

II. – L’article L. 261-3 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement conclu par un organisme d’habitations à loyer modéré ne peuvent dépasser plus de 30 % des programmes annuels dudit organisme. »

II. – Les I et II s’appliquent à compter de la publication de la loi        du       visant à garantir l’accès au logement de tous et la préservation du pouvoir d’achat des ménages.


Article 18

Après l’article 683 bis du code général des impôts, il est inséré un article 683 bis A ainsi rédigé :

« Art. 683 bis A. – Le vendeur de tout bien immobilier en Île-de-France assujetti aux droits de publicité foncière est également assujetti à une contribution de solidarité urbaine. Cette contribution est prélevée dès lors que la valeur de la transaction effectuée est supérieure à un prix de référence fixé à 10 000 euros au mètre carré de surface habitable.

« La contribution est fixée à 10 % de la différence entre le montant de la transaction effectuée et la valeur résultant de l’application du prix de référence défini au premier alinéa. »


Article 19

Le tableau constituant le second alinéa du III de l’article 1609 nonies G du code général des impôts est ainsi rédigé :

(En euros)
«Montant de la plus-value imposableMontant de la taxe
De 50 001 à 60 0002 % PV - (60 000 - PV) × 1/20
60 001 à 100 0002 % PV
100 001 à 110 0003 % PV - (110 000 - PV) × 1/10
110 001 à 150 0003 % PV
150 001 à 160 0006 % PV - (160 000 - PV) × 15/100
160 001 à 200 0006 % PV
200 001 à 210 0007 % PV - (210 000 - PV) × 20/100
210 001 à 250 0007 % PV
250 001 à 260 0008 % PV - (260 000 - PV) × 25/100 Supérieur
À 260 0008 % PV»
(PV = montant de la plus-value imposable)



Article 20


À la seconde phrase du IV de l’article 232 du code général des impôts, le taux : « 12,5 % » est remplacé par le taux : « 50 % » et le taux : « 25 % » est remplacé par le taux : « 100 % ».


Article 21


Il est instauré un mécanisme de contrôle systématique des aides à l’investissement locatif adossé aux déclarations fiscales des bénéficiaires de ces aides. Ces contrôles permettent de vérifier que les niveaux de loyers pratiqués correspondent aux conditions d’éligibilité à ces dispositifs. Les conditions d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’État.


Article 22

L’article 199 novovicies du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa du D, après la première occurrence du mot : « fiscal », sont insérés les mots : « ou un ascendant ou un descendant du contribuable ou avec une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail, » ;

2° À la fin de la seconde phrase du premier alinéa du III, les mots : « des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type » sont remplacés par les mots : « les plafonds fixés pour les logements financés avec un prêt locatif social ».


TITRE V

La mobilisation du foncier public


Article 23

I. – L’article L. 300-1 du code de l’urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toute action ou toute opération d’aménagement qui vise à la construction d’immeubles collectifs, de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface plancher, dont le financement est issue d’une participation minimale du public de 10 % ou qui est situé sur du foncier public, doit comporter 30 % de logements locatifs sociaux, hors logement financé dans le cadre d’un prêt locatif social. »

II. – Le I du présent article entre en vigueur trois mois à compter de la promulgation de la présente loi.


Article 24

Tout versement d’une aide de l’État destinée à soutenir la réhabilitation de friches urbaines est conditionné, lorsque le terrain d’assiette de l’opération a pour destination la construction de logements, par l’existence d’une proportion de logements locatifs sociaux ou de logements éligibles à l’accession sociale à la propriété définie comme suit :

1° 30 % dans les zones d’urbanisation définies au IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts ;

2° 20 % dans les autres zones d’urbanisation.


TITRE VI

Redonner de la souplesse aux organismes HLM pour la construction de logements accessibles en favorisant la mixité sociale


Article 25


Les articles L. 442-2-1 et L. 832-3 du code de la construction et de l’habitation sont abrogés.


Article 26


Les plafonds de ressources pour l’attribution des aides aux logements fixés en application du chapitre Ier du titre II du livre IV du code de la construction et de l’habitation sont majorés de 10,3 % à compter du premier jour du troisième mois suivant la date de publication de la présente loi.


Article 27


Au premier alinéa du I et au deuxième alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, le taux : « 25 % » est remplacé par le taux : « 30 % ».


TITRE VII

Renforcer la lutte contre les passoires thermiques


Article 28

L’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° À la première phrase du premier alinéa du I, les mots : « peut délimiter » sont remplacés par le mot : « délimite » ;

2° La première phrase du premier alinéa du II est complétée par les mots : « et notamment pour le parc de logements de la classe E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 ».


Article 29

I. – À la deuxième phrase du 5° du I de l’article L. 100-1 A du code de l’énergie, le mot : « minimal » est remplacé par le mot : « nul ».

II. – Après le premier alinéa de l’article L. 315-2 du code de la consommation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les ménages modestes, ce prêt ne porte pas intérêt. Les conditions d’attribution et les modalités du prêt avance mutation ne portant pas intérêt sont fixées chaque année par décret. »


TITRE VIII

Rétablissement de la garantie universelle des loyers


Article 30

L’article 24-2 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rétabli :

« Art. 24-2. – I. – Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides et d’apurement de dettes, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.

« Les impayés de loyer, au sens du présent article, s’entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l’article 23-1 demeurés impayés.

« Au sens du présent article, la conclusion d’un contrat de location s’entend de sa conclusion initiale, de son renouvellement dans des conditions différentes ou de la conclusion d’un avenant.

« A. – La garantie universelle des loyers s’applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :

« 1° Logements constituant la résidence principale du preneur définis à l’article 2 ;

« 2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur définis aux articles 25-3 et 25-4 ;

« 3° Logements constituant la résidence principale de l’occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d’ouvrage d’insertion ou un organisme qui exerce les activités d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale mentionnés, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation.

« La garantie universelle des loyers s’applique également aux contrats de sous-location des logements mentionnés au 3° du présent A. Pour l’application du présent article à ces contrats, le contrat de sous-location s’entend du contrat de location, le bailleur s’entend du locataire et le locataire s’entend du sous-locataire.



« B. – Les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque les conditions suivantes sont satisfaites par le bailleur :



« 1° Le bailleur n’a pas souscrit d’assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;



« 2° Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 ;



« 3° Le bailleur ne loue pas le logement à l’un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;



« 4° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l’agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ;



« 5° Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l’article 3 et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers ;



« 6° Lorsque le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret.



« Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l’objet d’une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II du présent article ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a proposé à la location un logement frappé d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, sauf lorsque l’autorité responsable a prononcé la mainlevée de l’arrêté.



« C. – Le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect des conditions suivantes par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location :



« 1° Le locataire n’est pas redevable d’une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l’agence mentionnée au II et supérieure à un seuil défini par décret, sauf si l’une des conditions suivantes est remplie :



« a) Le locataire a signé un plan d’apurement de cette dette ;



« b) Sa demande formée en application du premier alinéa du I de l’article L. 331-3 du code de la consommation a été déclarée recevable ;



« c) Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;



« 2° Le locataire ne fait pas l’objet d’une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II.



« Pour la mise en œuvre du présent C, un justificatif du respect de ces conditions est délivré au candidat locataire, à sa demande.



« D. – Le montant de l’aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé :



« 1° Le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ;



« 2° L’aide est versée dans la limite d’un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.



« Dans les zones mentionnées au I de l’article 17, ce plafond est égal au loyer de référence mentionné au même article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence mentionné à l’article 25-9.



« Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi. Dans les zones mentionnées au quatrième alinéa du présent D, ce plafond majoré ne peut être supérieur au loyer de référence majoré mentionné à l’article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence majoré mentionné à l’article 25-9.



« En outre, ce plafond est complété :



« a) D’un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ;



« b) De la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s’applique au contrat de location ;



« 3° L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ;



« 4° Le montant de l’aide est réduit ou l’aide est supprimée dans les cas suivants :



« a) Le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ;



« b) Le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits ;



« c) Le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.



« Toutefois, dans le cas prévu au c, la réduction ou la suppression de l’aide ne s’applique pas dans les cas suivants :



« – le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement mentionné à l’article 22-1 ;



« – le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV du présent article ;



« 5° Une franchise est appliquée.



« Cette franchise ne peut pas être appliquée lorsque le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au même IV ou lorsque, à la date de conclusion du contrat de location, le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi ;



« 6° Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d’habitation, l’aide peut être réduite.



« E. – Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s’est portée caution.



« Toutefois, l’agence mentionnée au II peut exercer ses droits à l’encontre du locataire par préférence aux droits du bailleur existant au jour de l’octroi de l’aide. Dans tous les cas, l’agence dispose de la faculté de ne pas exercer une partie ou la totalité de ses droits si elle juge que la situation d’impayés est principalement due aux graves difficultés économiques et sociales du locataire.



« Le recouvrement des créances au profit de l’agence est effectué par l’État, comme en matière de créances étrangères à l’impôt. L’État est subrogé dans les droits de l’agence pour le recouvrement des créances à l’encontre du locataire mentionné au premier alinéa.



« Les sommes recouvrées par l’État pour le compte de l’agence lui sont reversées.



« F. – Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article.



« G. – Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent I, sauf le montant minimal d’impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l’aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d’application de la franchise, la durée maximale d’octroi de l’aide et le délai de carence mentionnés au D, qui sont fixés par décret. Le décret en Conseil d’État définit, notamment, les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l’aide.



« II. – Il est créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, une Agence de la garantie universelle des loyers.



« A. – L’Agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d’administrer la garantie prévue au I, directement ou par l’intermédiaire des organismes mentionnés au III, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l’activité desdits organismes. A ce titre, elle peut financer des actions d’accompagnement social des locataires en situation d’impayés de loyer.



« L’agence peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d’aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV.



« L’agence agrée les organismes mentionnés aux III et IV pour l’application de la garantie universelle des loyers.



« L’agence peut gérer, directement ou par l’intermédiaire des organismes mentionnés au III, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre.



« Pour l’exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l’agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause.



« L’agence peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d’améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyer et l’accompagnement des locataires en situation d’impayés.



« B. – L’agence est administrée par un conseil d’administration composé de quatre collèges :



« 1° Un collège de représentants de l’État ;



« 2° Un collège de représentants d’organisations syndicales et patronales membres de l’Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l’article L. 313-17 du code de la construction et de l’habitation ;



« 3° Un collège de parlementaires comprenant autant de sénateurs que de députés ;



« 4° Un collège de personnalités qualifiées.



« Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d’administration est précisé par décret. Le premier collège détient la moitié des voix délibératives au sein du conseil d’administration.



« Le président du conseil d’administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement, parmi les membres du quatrième collège.



« Le vice-président est désigné par le deuxième collège en son sein.



« L’agence est dirigée par un directeur général.



« Un comité d’orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d’améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers.



« C. – Pour l’accomplissement de sa mission, l’Agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :



« 1° Les contributions et subventions de l’État et de ses établissements publics, de l’Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;



« 2° Les recettes fiscales affectées par la loi ;



« 3° Les contributions de la participation des employeurs à l’effort de construction ;



« 4° Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ;



« 5° Les sommes correspondant aux aides accordées par d’autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ;



« 6° Les emprunts et le produit des placements financiers qu’elle est autorisée à faire ;



« 7° Le produit des dons et legs ;



« 8° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d’administration ;



« 9° Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.



« D. – Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l’Agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d’application du A du même I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s’effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret.



« E. – L’agence peut prononcer des sanctions à l’encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d’aides au titre de la garantie et à l’encontre des locataires en cas de fausse déclaration.



« L’agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue aux articles L. 121-1, L. 121-2 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration :



« 1° Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, deux fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Ces sanctions sont recouvrées par l’État au profit de l’agence comme en matière de créances étrangères à l’impôt ;



« 2° L’interdiction de bénéficier de la garantie universelle des loyers pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.



« Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1° et 2° du présent E. Ce comité est composé :



« a) D’un magistrat de l’ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d’État, président du comité ;



« b) D’un magistrat de l’ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ;



« c) De trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre chargé du logement ;



« d) D’un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre chargé du logement ;



« e) D’un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs ou des gestionnaires, désigné par le ministre chargé du logement.



« Les membres du comité sont désignés pour un mandat de cinq ans, non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie et nommé dans les mêmes conditions.



« Le directeur général de l’agence est chargé de l’instruction. Il procède, à cet effet, aux investigations nécessaires. Il notifie les griefs au comité. Il peut présenter des observations devant le comité. Il n’assiste pas au délibéré.



« F. – L’agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commission mentionnée à l’article 7-2 de la loi  90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d’impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l’article 16 de la présente loi les données utiles pour l’exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État.



« Les organismes chargés du paiement de l’allocation de logement communiquent à l’agence, à sa demande, l’information selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l’aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs.



« G. – Un décret en Conseil d’État définit les modalités d’organisation, de gestion et de fonctionnement de l’agence.



« III. – Des organismes, dénommés “centres de gestion agréés”, sont agréés par l’Agence de la garantie universelle des loyers pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. A ce titre, ils ont pour missions :



« 1° D’assister les bailleurs dans la déclaration mentionnée au D du II, pour la vérification du respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers et dans toutes démarches pour le bénéfice de la garantie ;



« 2° D’instruire les dossiers d’impayés de loyer et les demandes d’aides ;



« 3° De délivrer aux candidats locataires qui en font la demande le justificatif mentionné au C du I ;



« 4° D’informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration, et notamment des voies de recours dont les locataires disposent dans ce cadre ;



« 5° De proposer un plan d’apurement au locataire et de l’informer de la possibilité d’effacement de la dette ;



« 6° D’identifier et orienter les locataires en situation d’impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d’accompagner, s’il y a lieu, les locataires dans la recherche d’un autre logement.



« Ces organismes peuvent également procéder au versement des aides aux bailleurs et proposer des prestations complémentaires, dont la liste est fixée par décret, dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.



« Toutefois, l’instruction des demandes d’aide d’un propriétaire doit être autonome de la sélection des locataires et de l’encaissement des loyers à l’échéance éventuellement effectués pour le compte de ce propriétaire.



« Ces organismes sont soumis au respect d’un cahier des charges fixé par décret.



« Pour le financement de leurs missions, ces organismes perçoivent un financement de l’agence mentionnée au II. Ils peuvent également percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret.



« IV. – Pour pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d’application de la garantie universelle des loyers prévues aux c du 1° du C du I et au septième alinéa du 4° et au second alinéa du 5° du D de ce même I, ainsi que de l’aide complémentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu’ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d’ouvrage d’insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation, doivent obtenir un agrément de l’agence mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret.



« V. – Le présent article s’applique aux contrats de location conclus à compter du 1er juillet 2024.



« À compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d’avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu’il fixe.



« Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans le cas d’un renouvellement d’un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II du présent article ou d’un avenant à un tel contrat. Ce délai de carence ne s’applique pas dans le cas d’un renouvellement d’un contrat de location qui a fait l’objet d’un contrat d’assurance contre les impayés de loyer respectant le cahier des charges prévu au g de l’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation ou d’un avenant à un tel contrat.



« L’agence mentionnée au II du présent article est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2024. »


TITRE IX

Des droits nouveaux pour les locataires


Article 31

Le troisième alinéa de l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles est ainsi modifié :

1° La première phrase est ainsi rédigée : « Par dérogation aux articles 1219 et 1220 du code civil, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz et les distributeurs d’eau ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, y compris par résiliation de contrat ou suspension de son exécution, pour non-paiement ou risque de non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur, de gaz ou d’eau aux personnes ou familles. » ;

2° La dernière phrase est supprimée.


Article 32

La loi  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

1° L’article 11-2 est ainsi rédigé :

« Art. L. 11-2. – Lorsqu’un immeuble non divisé ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une zone mentionnée au I de l’article 17. » ;

2° Les deuxième à cinquième alinéas du I de l’article 15 sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans. » ;

3° Au dernier alinéa du I, au troisième alinéa du III et à la seconde phrase du premier alinéa du VIII de l’article 40, les mots : « treizième à vingt-troisième » sont remplacés par les mots : « neuvième à dix-neuvième ».


Article 33


Après la première phrase du premier alinéa du I de l’article 15 de la loi  89-462 précitée, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Le recours au congé pour vente est interdit aux personnes morales, ainsi qu’à toute personne physique qui exerce l’activité de “marchand de biens” mentionnée au 1° du I de l’article 35 du code général des impôts, comme à toute personne physique possédant plus de deux logements en sus de sa résidence principale, ou plus de trois logements, si certains de ces logements sont dans son patrimoine du fait d’une indivision résultant d’une succession non liquidée. »


Article 34

Après l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 126-17-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 126-17-1. – Dans les zones mentionnées au I de l’article 17 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi  86-1290 du 23 décembre 1986, toute mise en copropriété d’un immeuble est subordonnée à l’autorisation préalable de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, conditionnée à l’obtention des engagements nécessaires, au vu de l’état de tension sur les marchés locatifs de la zone, tant sur la pérennité de la fonction locative sociale de l’immeuble que sur le maintien dans les lieux sur longue période des locataires qui le souhaitent. »


Article 35

La loi  89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifiée :

1° L’article 20-1 est ainsi modifié :

a) La première phrase du premier alinéa est ainsi rédigée : « Lorsque le logement loué ne satisfait pas aux premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire est fondé à demander au propriétaire la mise en conformité des lieux loués sans que le bailleur ne puisse contester ni son engagement locatif ni les obligations légales d’ordre public d’un bail mis en conformité avec le même article 6. » ;

b) Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties statue sur tous éléments de non-conformité du logement loué et détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, éventuellement sous astreinte. En ce cas, il prononce la suspension du bail en cours, et diffère sa prise d’effet à compter du constat de réalisation effective des travaux de mise aux normes ; il réduit ou suspend intégralement le montant du loyer à payer pendant la période locative transitoire avant la mise aux normes légale. » ;

2° Après l’article 21, il est inséré un article 21-1 ainsi rédigé :

« Art. 21-1. – Le cas échéant, le locataire est informé, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État :

« 1° Du contenu de l’information délivrée au bailleur en application du deuxième alinéa de l’article 20-1 ;

« 2° De tout procès-verbal relatif au logement ou à l’immeuble dont il relève dressé par l’autorité de police compétente en matière de santé et d’environnement, notamment sur le fondement de l’article L. 1311-1 du code de la construction et de l’habitation ;



« 3° Des diagnostics de performance énergétiques recueillis et centralisés par l’Agence de la transition écologique ou l’Agence nationale de l’habitat. »


Article 36

Après l’article 3-3 de la loi  89-462 du 6 juillet 1989 précitée, il est inséré un article 3-4 ainsi rédigé :

« Art. 3-4. – Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de louer un logement dont la location est soumise à un contrat écrit en méconnaissance de cette obligation puis de chercher à le dissimuler, notamment en exigeant du locataire des modalités de paiement ne permettant pas sa traçabilité ou en refusant de lui fournir les documents prévus par la loi ou le règlement, est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende. »


Article 37


La perte de recettes résultant pour l’État de la présente loi est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.